编者注：本文是博雅光华新地产研究院《大家同行》栏目对陈仁科教授专访内容的文字整理系列，今天给大家分享的是陈仁科教授对目前国内文旅地产发展状况的部分观点。
主办·博雅光华新地产研究院：
传承百年学府北京大学的优秀基因，创始团队全部来自于北京大学信息学院高层培训中心的管理团队和中坚力量。新地产研究院聚焦地产，新地产研究院聚焦地产转型前沿领域的探索，专注于地产新领域、新模式、新生态等全域深度研究，并为地产企业提供峰会论坛、研学培训、管理咨询、人才培育、策划顾问、融资代建、产业对接等特色服务，助力地产企业实现顺利转型。
访谈嘉宾·陈仁科：博雅光华新地产研究院副院长、中国管理科学院博士后导师，国内地产行业知名学者型专家。著有《地产六堂课》、《文旅小镇之生存之道》两部专著，发表相关专业文章30多万字，还积极参与开发实践，曾担任国内众多标杆地产项目总策划，受邀诊断国内特色小镇项目近百个，并且亲自参与策划文旅小镇项目10多个。以及受聘中交、中电、中建、绿城、碧桂园、保利、富力等国内二十多家著名央企和大型房企的顾问以及内训导师，培养房地产行业专业人才超过了2万多人。
主持人：
陈教授，您是怎么看待现在文旅地产的发展的呢？
陈仁科：
我一直认为，今后中国房地产的发展应该是两条线，一个是城市住宅的开发，一个是文旅地产、康养地产的开发。城市住宅的这个刚需绝对不可能消失，但是城市地产的开发模式和机会跟过去会有所不同，因为现在市场环境还有调控*策都发生了很多变化，尤其是在大中型城市，门槛会越来越高，对很多中小房企来说，可能他们的机会就在文旅地产和康养地产，而我认为，文旅康养地产在未来它将是中国房地产最大的蓝海市场，也是中国房地产中小企业转型的最好的阵地。
最近一两年吧，文旅、康养地产好像在慢慢的冷却下来，究其原因，除了受整个地产形势比较严峻的影响之外，还有就是，开发商在前几年走了不少弯路，遭遇到暂时的失败和挫折在所难免。但是我们也看到，还是有不少的开发商在积极的参与，在不断的尝试和进入，我相信过了这段时间，文旅康养地产还会迎来爆发。
主持人：
我们也注意到，市场上确实有很多地产商开发特色小镇和文旅地产失败的例子，您认为这是什么原因呢？
陈仁科：
这还仅仅是我们公众看到的很少的一部分，事实上还有很多我们没看到的，就是一个项目立完项之后就没了下文。据我的估计，现在做文旅做康养的成功率还不到10%，包括很多*府主导的项目也是如此。
这是为什么呢？一句话就是——“不会做”。还是和过去一样，带着城市房地产开发的经验、理念、流程、标准去做文旅、去做康养，虽然都有地产，但文旅和康养并不仅仅只是地产，我曾经列举了文旅、康养地产开发失败的十大原因，这里边包括重地产轻文旅、重开发轻运营、重规划轻策划、重近利轻长效、重模仿轻独创等等，但归根结底，是开发商还没有认识到文旅地产与传统的地产开发在本质上是不同的。
做文旅最重要的一个因素、也就是第一步应该是什么呢？是选址。很多人把一个文旅地产做到离一个中心城市要2个小时、3个小时的地方，资源又是一般，谁愿意跑那个地方去住、去度假呢？除非你的资源是特别突出，而且是排他性的，比如说海南，海南的资源在全国他就是排他性的，所以理所当然全国的人都去海南买房。那个地方的气候，特别是冬天的气候，还有那个椰风、海岸、沙滩多么的浪漫，那就是度假的地方啊。类似的还有云南、贵州，他们一个共同点就是拥有在别的地方所没有的、独特的气候、山水资源。所以，除非你有这样的资源，你有*果树瀑布的资源吗？你有桂林的卡斯特地貌吗？如果你没有这样特别的独特的资源，你选一个地方去做文旅地产也好，去做康养地产也好，开车要两三个小时，谁愿意到那个地方去？我们现在度假的模式已经转变啦，现在度假呈现出来两个状态，一个状态叫观光游，就是大家走到那个地方去看一看，拍个照，然后吃吃特色菜就回来了，还有一种呢，就是深度体验的，我想找一个地方，住上那么两三天，待上几个晚上，跟朋友或者一个人，为的是去放松一下，转换一下心情。如果我们没有特别吸引他们的地方，还要跑那么远，谁会去呢，所以呢，现在很多文旅康养地产不成功的第一个原因，就是选址就错了。
第二个原因是资源价值判断出现了失误。有的是有很好的旅游资源，比如说这个山有特色，或者这个水有特色，都是很好的旅游资源，但因为他就生在这个地方，长在这个地方，天天看，他认为这些资源很平常，这叫审美疲劳，或者叫审美麻木，但是实际上你放在别人的眼里面，这是多好的资源啊。但有的呢，买了一块地，旁边有一些山和水，就立马吆喝“哎哟哦，有山又有水啊，我的资源多好呀，我在这个地方要做高端别墅。”你的那个山还有你的那个水在你的眼里面是宝贝，儿子自己的好，在别人眼里呢？不是那么回事啊，所以他对资源的价值，就没有进行判断，这一个问题特别的突出，可以说没有几个开发商对资源的价值判断是正确的。我经常在外面被开发商或者地方*府请过去做诊断，包括昨天，我到河源去，河源的那个万绿湖，它是个水源保护地，水是供应到香港的，那这样一个地方我去看了以后，太漂亮了。这个湖当中啊，有30多个小岛，它现在是枯水季节，小岛全部都裸露出来，就像珍珠一样的点缀在湖里面，你在岸上一看美不胜收。那么离广州呢，两个半小时。像这样的资源，如果你表达的不好，它就是个湖，就是个山，两个半小时，想让广州人到那个地方去度假，还是很难成功的。但是如果把它表达好了，表现好了，它可能会成为非常独特的，像我们韶关的丹霞山地貌那个旅游资源一样，因为在广东像这样开阔的水域，还有这么多湖中岛，这样的自然景观还是不多见的。怎么表达的好，那就是要把这个资源的价值挖掘出来，首先是怎么让它更有观赏性、把它最美的一面挖掘出来，另外还要结合相应的配套和服务，把文旅产业融合进去，也就是把旅游、度假的体验升级一下，那这个地方，将会成为不光是广州，还要包括整个珠三角的中产及高端客群的度假胜地。这就是资源的价值判断，不光要看内在的价值属性，还要看与市场的逻辑关系。
那第三个原因是什么呢，是对客户或者说消费者的定位不准，到底到这里来旅游的，到这里来康养的，到这里来买房的是哪里的人，他们怎么来，他们多大的年纪，他们到这个地方来的目的是什么？定位不清楚，凭感觉和一厢情愿把它做出来，有的说我就是面向周边的，有的说我是面向全国的，你有这么好的资源的价值去匹配全国市场吗？这是自大。但有的呢，非常好的资源，“哎呀，我们就是做我们市的后花园“，这么好的资源，你就做你这个城市的后花园，这不是浪费吗，同时，你这个城市有多少人口多大市场能支撑你做的这个项目呢，这个就是对于客户，对消费者，对市场没有精准的判断，这就是他的第三个错误。
那么呢，这三个错误，这三个问题，你没有研究清楚，你就无法对你的项目进行精准的定位，文旅地产定位失误了，那这个项目要想成功就很难了、很难了。